从广泛布局三四线城市到重返一二线城市，佳兆业或许是近年来区域转换策略最成功的开发商。

日前，佳兆业公布了其2013年年报。数据显示，2013年佳兆业实现销售额239亿元，同比增长38％，超额完成了220亿元的年度业绩目标。

得益于从2012年开始的重回一线城市的战略，佳兆业不仅实现了对北、上、广、深四个一线城市的布局，也实现了区域大换防。2013年，一二线城市对佳兆业的销售贡献已达到58％，而按照佳兆业集团董事局主席郭英成预计，未来来自一二线城市的销售贡献率将占比约60％-70％。

借助这一战略，佳兆业开始摆脱黑马角色，向一线开发商冲刺，2014年销售规模有望达到300亿。

区域换防

数据显示，2013年佳兆业营业额同比上升63％达到195.23亿元，纯利增长65％达到27.86亿元。另外，2013年佳兆业累计实现销售额239亿元，按年增长38％，超额完成220亿元的年度业绩目标。累计合约销售面积约245万平方米，在大中城市的整体去化率约为70％。

在现金流方面，佳兆业的负债率由此前的82.4％下降到62.1％。这也显示出，在销售不断向好及一系列资本运作的推动下，佳兆业的安全边际不断提高。

不过，在所有这一切中，最引人注目的是佳兆业在2013年实现了区域换防。

数据显示，2013年全年，佳兆业来自一二线城市的销售贡献由2012年的42％上升到了58％，其中深圳区域提供了整体销售额的30％。

而这一切与2011年前后有着天壤之别。

从2010年开始，大举布局三四线、快速周转的恒大地产成为佳兆业学习的目的。也正是得益于此，佳兆业完成了第一轮规模扩张。

2010年11月25日，佳兆业在四川、辽宁曾创下了一天内拿下9宗土地的纪录，2010年12月14日，又一天拿下辽宁省的6幅地块。这些地都位于四线城市。

中房信CRIC研究中心的统计显示，截至2012年上半年，佳兆业土地储备中77％处于三线城市，16％在二线城市，仅7％的土地储备在一线城市。

这几年中，佳兆业的销售面积均实现了大幅增长。数据显示，2011年佳兆业完成合约销售面积218万平方米，同比增长149％。2012年，佳兆业完成合约销售面积257.66万平方米，同比增长18.3％。

这种对三四线的大举投入尽管换了规模的增长，但销售均价、赢利能力等指标却表现不佳。

数据显示，佳兆业2011年合约销售均价按年跌38.8％至每平方米7022元。而2012年佳兆业的销售额和销售面积大幅上升，销售均价却再次下降，合约平均售价按年下降4.1％至每平方米6730元。“建筑面积增加但平均售价下降主要由于本集团的策略以滚存土地储备为重心，同时向平均售价一般较。”当时，佳兆业官方给出了这样的答复。

伴随着销售均价大幅下降的是毛利率的下降。

2011年佳兆业毛利率由2010年的38.8％下跌至29.8％。佳兆业官方给出的说法是，毛利率下跌主要是由于去年确认的每平方米平均售价低，以及2010年整体出售广州佳兆业广场。

不过，这一切在2012年下半年及2013年得到了明显的改变。

重回一线

佳兆业2012年的拿地城市主要为上海、大连、武汉、广州以及毗邻广州的佛山，均为区域性核心城市。

进入2013年，佳兆业重回一线的决心非常坚定。

2013年5月6日，在广州的一场土地拍卖中，佳兆业与中海地产激战近200轮竞价，最终以高达25597元/平方米的楼面地价击败央企巨头中海地产，刷新了2010年保利地产（行情，问诊）在该区域创下的2万元/平方米地王纪录。

佳兆业官方提供的数据显示，佳兆业在2013年积极回归一二线城市，共斥资141亿元新购土地310万平方米，其中，92％的土地位于一二线城市。在北京市场，2013年9月，佳兆业通过代建代管的方式入主长安街沿线的长安8号。至此，佳兆业完成在北上广深的布局。

一线城市也给了佳兆业充足的增长红利。年报显示，2013年佳兆业合约销售平均售价为每平方米9760元，同比增长45％。

更为重要的是，在一二线和三四线的轮回中，佳兆业收获了其最为看重的规模。数据显示，佳兆业2009-2013年销售额分别为60.2亿、101亿、153亿、173亿及239亿。在短短四年中，完成了多层跨越。

进入2014年，佳兆业在一线城市的扩张步伐并未停歇，其手段之一是收购。

佳兆业官方在接受经济观察报采访时确认，正计划收购深圳冠洋地产，而收购目标直指土地。资料显示，冠洋地产目前的主要资产为地处南山海月亮湾、紧邻前海的山海美域项目，该项目土地面积约4.96万平方米，建筑面积20.57万平方米，土地用途为居住、商业和服务用地。

实际上，“黑马”已经不能满足其勃勃雄心，跻身一线房企成为佳兆业的必然命题。佳兆业集团董事局主席郭英成在业绩发布会上表示，现在的成交我们每年都有20％的增长，预计今年整个销量目标是300亿。

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